Für immer mehr Häuser und Wohnungen, die in der Nachkriegszeit und in den Jahrzehnten danach gebaut wurden, steht in absehbarer Zeit ein Eigentümerwechsel an: In Deutschland lebt nach Auskunft der BHW Bausparkasse heute die Hälfte der über 60-Jährigen im eigenen Heim, bei den über 80-Jährigen sind es immer noch mehr als 40 Prozent. Damit sind zum einen erhebliche Werte im Spiel, die durch einen geordneten Übergang geschützt werden sollten, zum anderen bindet ein Haus auch Kapital, das mancher Senior vielleicht lieber zur angenehmeren Gestaltung des Ruhestands verwenden möchte.



Empfehlenswert ist es deshalb, sich rechtzeitig und in Ruhe Gedanken über die Zukunft der eigenen Immobilie zu machen. Dann kann man die Dinge im eigenen Sinne regeln, und man vermeidet Ärger – das ist gar nicht so unwichtig, denn Streitigkeiten zwischen zukünftigen Erben können auch schon zu Lebzeiten der älteren Generation ausbrechen.

Rechtzeitig Einvernehmen anstreben

Ganz einfach macht man es sich, indem man nichts tut. Dann greift im Erbfall die gesetzliche Erbfolge, sie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. In etlichen Fällen ist dies aber auch der direkte Weg zu Zank und Streit unter den Erben, der nicht selten vor Gericht geklärt werden muss. Rechtsexperte Ralf Palm von der BHW Bausparkasse rät deshalb beispielsweise dazu, mit allen Betroffenen eine Regelung zu finden.

Dabei kann man auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der einzelnen Erben berücksichtigen – wenn beispielsweise ein Erbe ein Haus übernehmen kann und in der Lage ist, die anderen Erbberechtigten auszuzahlen, ist das für den Werterhalt des Gesamterbes in aller Regel günstiger, als wenn das Haus verkauft und der Erlös unter den Erben verteilt wird.

Einigung übers Erbe schriftlich festhalten

Eine auf diese Art gefundene Lösung sollte man dann auch schriftlich festhalten. Damit diese Regelung dann einigermaßen sicher gilt, empfiehlt sich vor allem bei höheren Werten, eine umfassende Beratung zu suchen und gegebenenfalls ein Testament oder einen Erbvertrag durch einen Notar beurkunden zu lassen.

Natürlich kann man nicht völlig ausschließen, dass sich im Laufe der Zeit die Ansichten ändern und später doch einer der Erben querschießt. Günstiger als ein Gerichtsprozess ist dann in der Regel ein Schiedsverfahren, bei dem die Vermittlung zwischen den Beteiligten im Vordergrund steht. Auch dafür kann man im Testament vorsorgen, indem man eine sogenannte Schiedsklausel einfügt. Rechtssicher formulieren lässt sie sich mit juristischer Unterstützung.

Deutlich einfacher, als mit einer Immobilie in der Erbmasse umzugehen, ist es natürlich, wenn ein Haus noch zu Lebzeiten der Eigentümer verkauft wird: Geld lässt sich leichter verteilen. Etliche Senioren greifen außerdem zu dieser Lösung, weil sie ihnen einerseits finanziellen Spielraum für ihre Lebensgestaltung gibt, andererseits ein Haus nach dem Auszug der Kinder oft zu groß für ein Paar oder einen Einzelnen wird. Dagegen spricht der Wunsch, möglichst lange im Eigentum zu wohnen. Das gibt schließlich auch eine gewisse Sicherheit, von der emotionalen Bindung an das eigene Haus einmal ganz abgesehen.

Alternativen: Schenkung, Leibrente, Nießbrauch

Sowohl Erbschaftsstreitigkeiten als auch jegliche Unklarheit über die Zukunft der Immobilie vermeidet man mit einer Schenkung. Dabei wird das Haus zu Lebzeiten an die Erben übertragen. Im Gegenzug lässt man sich ein Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen, wenn man weiter in der gewohnten Umgebung leben möchte. Die Lasten für den Unterhalt gehen dann auf den oder die neuen Eigentümer über, was für die Bewohner mehr finanzielle Flexibilität bedeutet, so die BHW-Expertin Isabell Gusinde.

Solch ein Wohnrecht sollte in jedem Fall ins Grundbuch eingetragen werden. Das wird etwa in dem Fall wichtig, wenn der neue Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten gerät und das Haus versteigert werden muss. Ob dann das eingetragene Recht bestehen bleibt, hängt unter anderem davon ab, in welchem Rang es im Grundbuch eingetragen ist. Um hier böse Überraschungen zu vermeiden, ist eine ausführliche juristische Beratung dringend anzuraten.

Eine andere Möglichkeit besteht in der Zahlung einer Leibrente als Gegenleistung für die Übertragung. Diese Variante ist dann interessant, wenn die Alteigentümer sich verkleinern und finanziell möglichst unabhängig bleiben möchten. Und schließlich kann auch ein sogenannter Nießbrauch vereinbart werden. Dann ist der Beschenkte Eigentümer, der Nutzen aus dem Haus wie etwa Mietzahlungen, steht aber dem Schenkenden zu. [ha]


Fotos: BHW Bausparkasse (3), BHW Bausparkasse/SenerTec (1)

Tags: Haus, Erben, Schenken