Für die meisten Menschen gehört ein Hausbau oder -kauf zu den wichtigsten Schritten, die sie in ihrer Lebensplanung gehen. Nicht nur, weil man damit meist für viele Jahre sein Wohnumfeld auswählt, sondern auch, weil dabei große Summen im Spiel sind, von denen eine ganze Existenz abhängen kann. Der Grundstückskauf ist der erste Schritte dorthin, und schon dabei sollte möglichst wenig schiefgehen. Wie man böse Überraschungen vermeidet und den Ablauf weitgehend reibungslos gestaltet, dazu hat der Bauherren-Schutzbund (BSB) einen aktuellen Ratgeber zusammengestellt. Hier einige wichtige Tipps daraus.



Zuvor allerdings noch ein Hinweis: In Deutschland muss jeder Immobilien-Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden, um gültig zu sein. Der Notar ist dazu verpflichtet, die Vertragsparteien zu beraten. Das muss er allerdings nicht aus eigenem Antrieb tun und jede Vertragsklausel von sich aus im Detail erläutern. Deshalb gilt: Wann immer Ihnen etwas unklar ist, fragen Sie nach. Notare sind keine Hellseher, also müssen Sie Ihren Informationsbedarf schon deutlich machen, damit Sie eine umfassende Auskunft erhalten.

Vertrag gründlich prüfen

Unklarheiten sollte man allerdings möglichst schon im Vorfeld prüfen und nicht erst beim Verhandlungstermin vor dem Notar. Er berät zwar, aber er ist nicht der Anwalt des Käufers, sondern neutral und beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet. Als Käufer erhalten Sie deshalb den Vertragsentwurf mehrere Wochen vor dem Notartermin, um ihn in aller Ruhe studieren und offene Fragen ausräumen zu können. Ist Ihnen etwas unverständlich, lohnt es sich gegebenenfalls, einen Anwalt hinzuzuziehen – es geht schließlich um viel Geld, da ist dessen Honorar gut angelegt.

Und bedenken Sie: Beim notariellen Kaufvertrag gilt im allgemeinen: unterschrieben ist unterschrieben. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht existiert dabei nicht.

Ein Blick ins Grundbuch und Fragen ans Amt

Im Grundbuchauszug finden Sie eine Vielzahl an Informationen, die für Sie wichtig sind. Manche scheinen trivial, haben aber in der Vergangenheit schon für ein böses Erwachen gesorgt. Beispielsweise die Frage, ob der Verkäufer tatsächlich auch der Eigentümer des Grundstücks ist. Auch ist im Grundbuch die Parzelle genau mit Flurnummer und Flurstücksnummer bezeichnet. Beide Angaben müssen auch im Kaufvertrag stehen, damit es keine Missverständnisse darüber gibt, welches Stück Land überhaupt verkauft wird.

Bei der zuständigen Baubehörde sollten Sie sich auch erkundigen, ob Sie überhaupt bauen dürfen. Selbst wenn das Grundstück an ein Baugebiet grenzt, könnte es sich nur um Bauerwartungsland handeln, auf dem sie erst zu einem späteren Zeitpunkt ein Gebäude errichten dürfen. In der Vergangenheit ist es auch schon vorgekommen, dass Bauwillige wegen einer nur flüchtigen Prüfung des Vertrags ungewollt reines Ackerland erworben haben.

Falls ein Bebauungsplan existiert, lohnt auch ein Blick darauf. Hier steht, was und wie gebaut werden darf. Für Laien ist der Bebauungsplan nicht immer leicht zu lesen. Es schadet deshalb nicht, einen Fachmann darauf anzusetzen. Hier bietet sich der Architekt an, den man ohnehin mit der Bauplanung betreuen möchte.

Grundstück sollte frei von Lasten sein

Klären müssen Sie auch, ob das Grundstück mit finanziellen Forderungen belastet ist. Das können ausstehende Steuern oder Erschließungskosten sein, aber auch Hypotheken oder Grundschulden. Wichtig ist dabei vor allem, diese Belastungen zu kennen. Denn falls das Grundstück nicht lastenfrei übergeben werden kann, müssen die ausstehenden Forderungen vernünftigerweise beim Kaufpreis berücksichtigt werden.

Belastet sein kann ein Grundstück allerdings auch auf andere Weise. Etwa durch Schadstoffe oder Gift im Boden. Der BSB empfiehlt hier, im Zweifelsfall ein Bodengutachten anfertigen zu lassen, damit es später keine Überraschungen gibt.

Zu prüfen ist übrigens auch, ob auf dem Land möglicherweise Wegerechte oder Rechte zur Durchführung von Leitungen gibt, die den Nachbarn zustehen. In vielen Fällen ist das zwar kein Problem, aber es ist wichtig, diese Rechte zu kennen, da sie die eigene Bauplanung und die beabsichtigte Nutzung der Immobilie beeinflussen können.

Vertragsabwicklung

Festgelegt wird im Vertrag auch, zu welchem konkreten Termin und unter welchen Bedingungen das Eigentum am Grundstück übertragen wird. Ferner sollten die Zahlungsmodalitäten geregelt sein. Wichtig ist zudem die Frage, wie weitgehend der Verkäufer für die Beschaffenheit geradesteht und für Mängel haftet. Die Mängelhaftung wird häufig, soweit es gesetzlich zulässig ist, im Vertrag ausgeschlossen. Um so wichtiger ist dann die Prüfung der Immobilie vorab.

Nicht ausgeschlossen werden kann übrigens die Haftung und im äußersten Fall ein Rücktritt vom Vertrag, wenn ein Verkäufer einen Mangel kannte und ihn arglistig verschwiegen hat. Darauf sollten Sie sich allerdings im eigenen Interesse nicht verlassen. Steht das Haus erst einmal, kann Ihnen zwar ein Anspruch auf Schadenersatz zustehen, wenn dann erst ein verschwiegener Mangel offenkundig wird, den mit der Geltendmachung verbundenen Stress und die investierte Nervenkraft ersetzt Ihnen jedoch niemand. Auch hilft es wenig, Recht zu haben, wenn der Verkäufer zwischenzeitlich Ihr Geld mit vollen Händen ausgegeben hat und zahlungsunfähig geworden ist.


Den ausführlichen Ratgeber zum Grundstückskauf mit vielen weiteren Detail-Empfehlungen finden Sie auf der Seite www.bsb-ev.de. Dort können Sie ihn als PDF herunterladen. Auf der Download-Seite des BSB stehen übrigens noch etliche weitere interessante Informationen für Bauherren kostenlos bereit. [ha]


Fotos: Bauherren-Schutzbund e.V., epr/KfW

Tags: Immobilien, Kauf, Grundstück, Grundbuch