Eigentlich ist das eine bequeme Sache: Man erhält einen Neubau, kann mehr oder weniger weitgehend Details der Konstruktion und der Ausstattung mitbestimmen – aber man muss sich nicht um die komplizierte Koordination zwischen Handwerkern, Architekten, Baustofflieferanten und Ämtern kümmern. Das alles erledigt ein Bauträger, der zum abgesprochenen Termin das Eigenheim schlüsselfertig übergibt und sich ansonsten zu einem fest vereinbarten Preis um alles kümmert. Leider sieht die Realität nicht selten anders aus. Im schlimmsten Fall steht der Hauseigentümer in spe am Ende ohne sein Traumhaus da, und das sauer ersparte Geld ist ebenfalls weg.



Denn was so einfach aussieht, birgt weitaus mehr Risiken, als man sich zunächst klar macht. Beim Bauen mit einem Bauträger gilt es daher zahlreiche Fallstricke zu beachten und Vorsichtsmaßnahmen zu treffen. Holt man sich zudem noch fachlichen Rat und Unterstützung, kann das Bauen mit dem Bauträger dann tatsächlich der bequeme Weg sein, als der er sich auf den ersten Blick darstellt. Wie man dieses Ergebnis erreicht, dazu gibt die Verbraucherorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) wertvolle Tipps.

Rechtliche Situation beachten

Was etlichen Bauherren nicht klar ist: Als Vertragspartner eines Bauträgers sind sie eben nicht die Bauherren, sondern „nur“ die Käufer. Das Grundstück gehört dem Bauträger, der Bauträger ist Bauherr. Trotzdem soll der Erwerber oft schon in mehreren Etappen große Teile des Kaufpreises zahlen, ehe er tatsächlich Eigentümer wird.

Das Risiko dabei liegt auf der Hand: Das Geld des Käufers liegt beim Bauträger, und wenn der vor der Eigentumsübertragung insolvent wird, geht es im ungünstigsten Fall in der Konkursmasse unter, ohne dass der Erwerber eine Gegenleistung erhält. Aber auch ohne solch ein Katastrophen-Szenario ist es schon unangenehm genug, wenn sich beispielsweise schwere Baumängel zeigen, das Haus aber im wesentlichen bezahlt ist. Das Recht zum Zurückbehalten größerer Beträge, das in solchen Fällen die Motivation zum Nachbessern meist deutlich steigert, fehlt dem Erwerber – er hat das Geld ja schon aus der Hand gegeben.

Schwarze Schafe erkennen

Um solche Situationen weitgehend zu vermeiden, sollte man den Anbieter gründlich unter die Lupe nehmen. Am besten erledigt das ein Fachmann oder eine Fachfrau. Auch der BSB bietet seinen Mitgliedern diesen Service an. Dabei wird zum einen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens geprüft, es wird abgeklopft, wie seriös und kompetent der Bauträger ist. Zum anderen wird aber auch geklärt, ob der Bauträger wirklich Eigentümer des Grundstücks ist, ob der Erwerber über eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert wird und ob tatsächlich eine Baugenehmigung erteilt wurde.

Nicht unter Druck setzen lassen

Einmalige Gelegenheiten, bei denen man sofort zugreifen muss, gibt es fast nie. Auch wenn das versprochene Haus noch so attraktiv wirkt und sich in einer Traumlage befindet, sollte also nicht der gesunde Menschenverstand aussetzen. Die Verträge für das zu erwerbende Objekt müssen in allen Details gelesen, geprüft und verstanden sein, ehe man seine Unterschrift darunter setzt.

Da viele Hauskäufer mit der rechtlichen und baufachlichen Seite verständlicherweise überfordert sind, gibt es dafür nur eins: Den Vertrag sollte ein Anwalt prüfen, die bautechnischen Details ein sachverständiger Berater. Das kostet zwar jeweils Gebühren, aber wenn man sich die Summen ansieht, die bei einem Hauskauf bewegt werden, ist das Geld für die Fachleute bestens angelegt.

Zahlungswege müssen transparent und sicher sein

Neben den Details des Bauträgervertrags, die alle Einzelheiten des Hausbaus und des Bauablaufs regeln, wird der beauftragte Anwalt die Zahlungsmodalitäten besonders genau betrachten. Hier kommt es einerseits darauf an, dass die Zahlungen nicht unabhängig vom Baufortschritt nach einem schlichten Terminplan geleistet werden, sondern wie beim klassischen Bauvorhaben in eigener Regie jeweils nach Abschluss größerer Gewerke oder Bauabschnitte. So erhält jeder der Vertragspartner Zug um Zug das, was ihm zusteht.

Wichtig ist andererseits, wohin das Geld fließt. Ganz bestimmt nicht direkt auf das Firmenkonto des Bauträgers, rät der BSB. Dort ist es nicht sicher und im Extremfall verloren, wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird. Deutlich besser ist die Zahlung auf ein Konto der Bank, die den Bauträger finanziert. Diese Bank muss dann im Vertrag dazu verpflichtet werden, das jeweilige Haus aus allen Maßnahmen herauszuhalten, mit denen sie ihre Ansprüche gegenüber dem Bauträger durchsetzt. Die Einzelheiten dazu sollte Ihr Anwalt klären.


Weitere Einzelheiten zum sicheren Bauen mit einem Bauträger finden Sie auf den Internetseiten des BSB unter www.bsb-ev.de. Besonders interessant ist in diesem Zusammenhang der BSB-Ratgeber „Der Bauträgervertrag“, den Sie dort als PDF herunterladen können. [ha]


Fotos: BSB e. V.

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