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Hauskauf – Achtung Nebenkosten!

Paar bei der Finanzierungsplanung

In Zeiten niedriger Hypotheken-Zinsen fällt der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung besonders leicht: Eine Finanzierung bekommt man hier und da schon unter 3,5% bei zehnjähriger Zinsfestschreibung. Das ist verlockend, sollte aber nicht den Blick auf die Kosten bei Bau oder Erwerb verstellen, die fix bleiben und sich nicht mit dem Zinsklima ändern. Davon gibt es eine ganze Reihe: Behörden halten ebenso die Hand auf wie Makler, Notare oder auch Unternehmer, die mit dem Kauf der Immobilie gar nicht direkt zu tun haben. Dabei kann eine hübsche Summe zusammenkommen.



Solche Kosten und Gebühren müssen deshalb im Rahmen der Gesamtplanung unbedingt berücksichtigt werden, um später keine unangenehmen Überraschungen zu erleben. Auf die wichtigsten Nebenkosten weisen Isabell Gusinde und Angelika Sosnowski hin, Finanzierungs-Expertinnen bei der BHW Bausparkasse.


Grunderwerbssteuer
Hausumriss aus Zollstock auf Geldschein-Hintergrund
Die Höhe dieser Steuer hängt vom Bundesland ab, denn die Steuersätze sind in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Während man in Hamburg mit 3,5% noch vergleichsweise günstig davonkommt, möchte die nordrhein-westfälische Finanzverwaltung 5% einstreichen.

Berechnet wird die Grunderwerbssteuer immer nach dem Kaufpreis. Das eröffnet Bauherren eines Neubaus auch einen Weg zum Sparen: Werden Haus und Grundstück im Rahmen eines einheitlichen Vertrags erworben, wie es etwa beim Bauträgerhaus die Regel ist, dann fällt die Grundsteuer auch für die gesamte Kaufsumme an. Bei einem Gesamtpreis von 350 000 Euro wären also in NRW 17 500 Euro Grunderwerbssteuer fällig. Hat man dagegen die Möglichkeit, das Grundstück vorab beispielsweise für 150 000 Euro zu kaufen und später darauf zu bauen, zahlt man im gleichen Bundesland nur 7500 Euro.

Der zunächst eindrucksvolle Unterschied relativiert sich zwar ein wenig, weil etwa im zweiten Fall oft noch Honorare für Entwurf, Statik und Bauleitung zusätzlich zu Buche schlagen können, trotzdem lohnt es sich immer, ein Neubauvorhaben auch unter diesem Gesichtspunkt mit spitzem Bleistift durchzurechnen. Erwerber einer fertigen Immobilie oder eines Altbaus haben diese Gestaltungsmöglichkeit in aller Regel nicht.


Maklergebühren
Interessenten schauen durchs Fenster in ein Haus
Gebrauchtimmobilien, aber auch Grundstücke werden nicht selten durch Vermittlung eines Maklers erworben. Die Mühe lässt sich ein Makler natürlich vergüten. Fällig werden dabei oft Gebühren zwischen 3 und 7% des Kaufpreises, die Mehrwertsteuer kommt noch obendrauf. Wie viel ein Makler genau berechnet, hängt von verschiedenen Faktoren ab wie dem Kaufpreis, den Gepflogenheiten vor Ort und der Zahl der am Markt angebotenen Objekte.

Vor allem dann, wenn örtlich mehrere Makler miteinander konkurrieren und ein Überangebot an Immobilien herrscht, lohnt sich deshalb vor der Auftragsvergabe ein Gespräch über den Preis. Schon ein halbes Prozent kann eine hübsche Summe ausmachen.


Notargebühren und Grundbuchkosten
Hier gibt es nichts zu verhandeln: Die Notare sind an ihre Gebührenordnung gebunden, und auch die Grundbuchämter haben feste Gebührensätze. Der Notar bekommt 1% der Kaufsumme, das Grundbuchamt noch einmal 0,5%.


Grundstückskosten
Bagger beim Bodenaushub auf dem Baugrundstück
Grundstücke müssen erschlossen werden – im Rahmen des Straßenbaus, durch Versorgungs- und Abwasserleitungen. Vor einem Kauf sollte man deshalb unbedingt abklären, ob die Erschließung bereits vollständig abgeschlossen und bezahlt ist. Ansonsten werden die Anwohner nämlich an diesen Kosten beteiligt, und das sollte man bei den Verhandlungen über den Kaufpreis berücksichtigen.

Ebenfalls geklärt sein muss der Zustand des Grundstücks. Wenn etwa ein Bodengutachten oder gar Kosten für eine umfassende Altlastensanierung fällig werden, kann das bei der Finanzierung ein ordentlicher Schlag ins Kontor werden. Solche Fragen sollte man deshalb im Vorfeld vom Verkäufer beantworten und sich beispielsweise die Freiheit von Altlasten vertraglich zusichern lassen.


Sonstige Kosten
Etliche weitere Ausgaben wollen ebenfalls berücksichtigt sein: Der Möbelspediteur berechnet den Umzug, Helfer wollen entlohnt werden, teilweise sind neue Möbel anzuschaffen, ein Richtfest mit Familie und Freunden kostet Geld. Gehen Sie am besten in Gedanken Bau oder Erwerb einmal vollständig durch und notieren sich, an welcher Stelle Ausgaben zu erwarten sind. Das Ganze wird dadurch zwar nicht billiger, aber wenn Sie von vornherein auf alle denkbaren Posten gefasst sind und sie in der Finanzierung berücksichtigen, werden Sie Bau oder Kauf bei weitem überraschungsfreier und entspannter erleben. [ha]


Fotos: BHW Bausparkasse (2), KfW-Bildarchiv/Thomas Klewar (2), MGF/Eric Pruis
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